作 者丨张伟泽

编 辑丨李莹亮 朱丽娜

自从撤辣政策落地的这十多天，我就一直连轴转，都没有时间休息，这个双休日的时间已经被客户预定完了。最近过来买房的人一批接着一批。前两天有个客户从西安飞过来，上午11点到达，下午2点就签好了购房合同，一次性买了三套。一位香港房产中介Z先生在一个新楼盘现场对21世纪经济报道记者表示。

在香港特区政府2月28日发布财政预算案，撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称辣招）免征各类购房额外印花税以来，香港楼市反响热烈。根据中原地产监测数据，中原地产十大屋苑3月9日、3月10日成交量创3年新高；香港楼市一手市场在撤辣不足十天已录得超过1500套成交，远超今年头两月合计700套的销售量。

香港房产中介门面 摄/张伟泽

撤辣激活购房需求

香港楼市成交量迅速上升，不少购房需求被政策激活。

记者3月15日在一个香港新房销售现场观察到，尽管是工作日，但仍有众多的购房者在现场看房。从口音判断，购房者来自不同地区，既有来自中国内地的购房者，也不乏香港本地买家。Z先生表示，自撤辣以来，来港购房的人数迅速增加。双休日时的客流尤为夸张，有些新楼盘甚至需要排队1-2小时才能够进入样板房参观。

香港新房放售现场 摄/张伟泽

在现场，一位来自东北的购房者对21世纪经济报道记者表示，自听说香港撤辣之后，他便有了在香港买房的打算，既作为投资，也为孩子将来在香港读书做准备。本次他是专程从内地来香港买房的。

香港样板房现场 摄/张伟泽

香港仲量联行资深董事李远峰对21世纪经济报道记者表示，以仲量联行过去十年统计的一手市场平均数据来看，香港每1000个新增家庭住户平均对应大概542套一手成交。然而，这个数字在过去两年下降至466套，这表明在过去一段时间中，有部分购房需求被压抑，而这部分被挤压的需求在本次撤辣后获得释放，就目前观察而言都属于相对刚需。

这些购房者中，除了专程自内地来香港购房的买家和香港本地居民购房者，通过高才通计划来港的专才们也是其中不可忽视的力量。

美联物业首席分析师刘嘉辉对21世纪经济报道记者表示，通过对往年购房者姓名数据的分析，来自内地的购房者大约占香港楼市总购房者的近20%，是香港楼市的重要买家。而高才通计划引进的专才更是为香港楼市增添了需求。虽然2023年特区政府已针对这些专才推出 先征后免的方法，允许他们购房时先缴纳额外税费，待其成为香港永久居民后退还。但这一措施仍需等待数年才能兑现，不少专才对此始终有所顾虑。本次撤辣无疑消除了这方面的顾虑，进一步释放其购房需求。

通过高才通计划来港的C先生就是典型例子。他在撤辣后一周即定下了在港的首套房子，从萌生购房念头到作出决定，整个过程仅耗时一周。C先生对记者表示，自2023年特区政府宣布减辣之后，他便开始考虑在香港购置房产自用，尽管当时推出了先征后免的政策，但他对此仍心存疑虑，担忧其之后因不可抗力因素离港，无法待满7年转为永久居民而导致税金无法退还。而本次撤销额外印花税的举措无疑是消除了他的心理障碍，促使他迅速做出了购房决策。

根据特区政府数据，截至2023年2月底，高才通计划由去年至今总计已引进约10.8万人来港，这些通过高才通来港人士预计将可为香港带来每年约340亿港元的直接经济贡献，相当于本地生产总值约1.2%。

投资价值凸显

香港楼市火热，部分也归因于楼市的投资价值。

C先生指出，除了他以外，更有通过高才通计划来港的专业人才选择在香港撤销楼市调控政策后在港置业。这些专才的购房动机多元，既有自住需求，也有投资考量。他与其他专才人士探讨一番后一致认为，香港房价目前处于低位，且租售比相对较高，是入手的好时机。

香港差饷物业估价署数据显示，今年1月，香港楼价指数跌至306.4，创下2016年10月以来最低，同比跌幅扩大至逾9.4%，是11个月以来最大。然而，香港楼市租金水平则受惠于高才通计划引进人才以及疫后全面复常等因素的积极影响，自2023年以来不断攀升。中原地产数据显示，反映香港租金水平变化的租金指数CRI在2023年由108.31上涨7.6%至116.59，整体租金回报率回升至3%。

房产中介Z先生指出，在其经手的楼盘中，大部分新房的租售比能达到3%-4%。他以新盘朗誉的一手单位为例，一套价值493万港元的一居室预计租金可达到每月1.8万港元，租售比可达约4.3%，基本上可以覆盖该房每个月的月供。他进一步表示，除了租售比高之外，一些开发商也为购房者提供现金回赠，极大减轻了购房者的现金流压力。

同样以朗誉的一手单位为例，标价580万港元的单位在首付付清之后的一段时间，能够为购房者提供15%的现金回赠（即实际售价为493万港元），这笔现金已经能够覆盖购房者的首付资金。开发商以此方式降低购房者的所需现金，同时也能提升购房者的贷款额度。

购房现金回赠详情 摄/张伟泽

刘嘉辉表示，香港楼市在2023年出现租金价格和楼价倒挂现象，在楼价下跌的同时租金不断上升，从而导致租售比不断上升；同时市场普遍预期下半年美联储利率将有望下调，受联系汇率制影响，香港按揭贷款利率同样有下调的可能性。这两点因素共同作用下，香港楼市的投资价值愈发显现。

去库存压力显著

尽管撤销楼市调控政策得到市场的积极反响，但香港一手楼盘的价格并未出现显著上涨，甚至有所下跌。

反映香港楼价变化的美联楼价指数在3月11日报133.6，较2月26日数据下降0.74%。以九龙湾新盘泰丰为例，其平均呎价（1呎约为0.09平米）仅为14800港元，甚至低于去年长实地产以超低折让价推出的亲海駅II项目。而3月14日推出的新盘SEASONS PLACE的平均呎价也仅为14188港元，较去年同地段新盘凯柏峰Ⅲ的平均呎价低16%，同时也是该地区近五年来的最低平均呎价。

平价推售新房的背后，是香港楼市高居不下的库存。

根据香港房屋局以及美联物业研究中心数据，截至2023年底，香港楼盘的货尾（新盘销售剩余未卖出的单位）已达2.03万套，达近20年来新高，同时，潜在新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个单位，创有记录以来新高。

货尾堆积，香港主要地产商或多或少面临库存压力。以两家香港主要地产商为例，截至2022年底，长实集团拥有可开发土地储备约7500万平方呎，其中位于香港的有700万平方呎，同比增长75%；而对于新鸿基地产而言，截至2月28日，其发展中及待售物业达2197亿港元，同比增长4.31%，连续7年录得增长。

刘嘉辉指出，目前香港楼市货尾数量高企，与之相对的，2022年至2023年香港一手楼盘销售量仅为10000多套。今年香港楼市有2.2万个新单位供应，加上过去一手楼的库存约2万个单位，合共4.2万个新单位。以此推测，这些库存需要两三年时间才能消化。短期内，地产商的销售策略仍会是以价换量。

李远峰也赞同开发商策略仍会是以价换量的这种说法，他统计了近期成交的一千多套一手楼盘，在此其中，有超过60%为之前减过价的现楼项目，市场仍有大量货尾。同时，从购房者的表现来看，多数买家还是选择性价比较高的项目，购房行为较为理性。

供过于求，香港楼价自然受到压制。对于香港楼市后续发展，刘嘉辉认为，短期来看，楼市成交量回升并不一定带来价格回升。撤辣激活了相关购房需求，短期内成交量回升令人欣喜。不过，辣招是影响楼市众多因素中的其中之一，本次撤辣虽然促进了楼市成交量，但短期内对于整体楼价影响仍然有限，后续楼价或将呈现U型反弹。

SFC

本期编辑 黎雨桐 实习生 谭雅涵

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